Dois-je déclarer mes revenus locatifs au régime micro-BIC ou réel ?

En tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous avez le choix pour l’imposition de vos revenus locatifs : le régime micro-BIC ou le régime réel.

Suis-je un loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

Si vous pratiquez la location meublée, c’est votre statut par défaut. Ce statut concerne toutes sortes de locations meublées, notamment :
– les locations meublées d’habitation
– les locations meublées de tourisme
– les chambres d’hôte.

Vous bénéficiez du statut LMNP dès lors que vos recettes de location en meublé (votre chiffre d’affaires, pas vos bénéfices) sont inférieures à 23.000€ ou qu’elles n’excèdent pas les autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, traitements et autres revenus professionnels).

Vous devez obtenir votre numéro de SIRET en transmettant le Cerfa P0i au greffe du tribunal de commerce concerné ; dans ce formulaire, vous aurez à choisir votre régime d’imposition.

La fiscalité du LMNP sous le régime micro-BIC

C’est un régime « forfaitaire ».

En effet, vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes de votre location, quelles que soient vos charges (intérêts d’emprunt, achat de biens meubles, taxe foncière, dépenses de réparation et d’entretien, charges de copropriété, assurances, amortissement du bien immobilier, entre autres).

À noter que si votre chiffre d’affaires dépasse 72.600€ (dans le cas d’une location meublée classique) ou 176.200€ (dans le cas d’une chambre d’hôte), vous passerez automatiquement au régime réel.

La fiscalité du LMNP sous le régime réel

Comme son nom l’indique, le régime réel prend en compte vos charges réelles.
Contrairement au régime micro-BIC, vous avez la possibilité de déduire fiscalement vos charges.

Attention : toutes vos charges ne sont pas déductibles. Elles doivent avoir été supportées dans l’intérêt de l’exploitation de votre bien (intérêts d’emprunt, achat de meubles, taxe foncière, assurance de loyers impayés, charges de copropriété, dépenses d’entretien et de réparation notamment) et être justifiées (c’est à dire faire l’objet de factures).

Le vrai avantage du régime réel est la possibilité de déduire également les amortissements du bien immobilier. Cet amortissement correspond à la perte de valeur théorique du bien au fil du temps. L’administration fiscale autorise la déduction de cette valeur sur les recettes locatives faisant baisser très fortement la base imposable.
Dans certains cas, il est même possible de ne pas payer d’impôt du tout sur les revenus locatifs, grâce à la déduction des charges et de l’amortissement !

Alors ? Pour vous, ce sera micro-BIC, ou réel ?

Dans 90% des cas, le régime réel est plus avantageux fiscalement. Les charges déductibles sont en effet, dans la plupart des cas, bien supérieures à l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC (50% des recettes locatives).

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