Introduction :

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier via une société, la SCI (Société Civile Immobilière) est souvent la première option envisagée. Pourtant, une alternative moins connue mais très intéressante existe : la SASU immobilière.

Cette structure, issue du monde des sociétés commerciales, peut offrir des avantages fiscaux, une meilleure flexibilité juridique et une gestion plus optimisée que la SCI dans certains cas.

Quels sont les atouts et inconvénients de la SASU immobilière par rapport à la SCI ? Dans quels cas vaut-il mieux choisir l’une plutôt que l’autre ? Décryptage complet pour les investisseurs en quête de la meilleure stratégie.

La SCI (Société Civile Immobilière) est principalement utilisée pour la transmission du patrimoine immobilier. Ses principales caractéristiques sont :

• Gestion transparente, idéale pour l’investissement en famille ou entre associés.
• Imposition à l’IR ou à l’IS, selon les objectifs fiscaux des associés.
• Excellente solution pour transmettre un bien immobilier sans indivision.

👉 Pour en savoir plus, consultez notre guide complet sur la SCI à l’IS.

La SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) est une société avec un seul associé, permettant d’exploiter un bien immobilier de manière commerciale. Contrairement à la SCI, elle est soumise aux règles des sociétés commerciales, ce qui lui offre plus de souplesse et d’options fiscales.

📌 Avantages principaux de la SASU immobilière :

• Possibilité de constituer une société en solo (société à associé unique)
• Une personnalité juridique distincte de l’associé unique.
• Une fiscalité optimisée grâce à l’IS et la déduction des charges et de l’amortissement du bien immobilier 
• Possibilité de distribuer des dividendes pour récupérer les bénéfices de manière optimisée.

👉 Pour comprendre les règles précises de la SASU, consultez le site du Service Public.

Contrairement à la SCI, où les associés sont souvent engagés personnellement en cas de dettes, la SASU offre une meilleure séparation entre le patrimoine personnel et celui de la société.

En cas de difficultés financières, la responsabilité est limitée au capital investi, ce qui protège l’investisseur d’éventuelles poursuites sur son patrimoine personnel.

👉 Découvrez pourquoi certains investisseurs privilégient la SASU à la SCI pour sécuriser leurs actifs sur Legifrance.

Contrairement à la SCI, où les associés sont souvent engagés personnellement en cas de dettes, la SASU offre une meilleure séparation entre le patrimoine personnel et celui de la société.

En cas de difficultés financières, la responsabilité est limitée au capital investi, ce qui protège l’investisseur d’éventuelles poursuites sur son patrimoine personnel.

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L’un des grands atouts de la SASU immobilière est qu’elle est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), ce qui permet :

• Une déduction totale des charges, y compris les amortissements du bien immobilier.
• Une imposition à taux réduit sur les bénéfices (15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà).

👉 Consultez notre analyse détaillée sur la fiscalité des sociétés immobilières.

Une plus grande liberté pour la revente

Avec une SASU, l’associé unique peut revendre ses parts plus facilement qu’en SCI, où la cession de parts sociales est plus rigide et nécessite bien souvent l’accord des autres associés (agrément). 

Un frein dans le cadre de l’obtention d’un financement bancaire

Contrairement à la SCI, la SASU immobilière peut être un frein en cas de recherche de financement pour 2 raisons :  

• Une forme juridique moins connue des établissements financiers ; 
• La responsabilité de l’associé dans une SASU est limitée au capital social, ce qui peut rendre les établissements bancaires plus réticents à l’octroi d’un prêt bancaire, car le risque est plus élevé (absence de responsabilité illimitée des associés). 

Une gestion juridique rigoureuse

La SASU entraîne des obligations juridiques supplémentaires par rapport à la SCI : 

• Obligation d’établir chaque année le procès-verbal d’affectation du résultat ; 
• Obligation de procéder au dépôt des comptes annuels de la société auprès du Greffe du Tribunal de Commerce. 

👉 Il est impératif de faire appel à un expert-comptable.

Conclusion : SCI ou SASU, quel choix pour votre investissement immobilier ?

La SASU immobilière est une alternative intéressante à la SCI, notamment pour ceux qui souhaitent :

• Optimiser leur fiscalité avec l’IS et la déduction des charges et de l’amortissement. 
• Protéger leur patrimoine personnel grâce à la séparation des responsabilités.
• Gérer un projet en solo sans les contraintes de la SCI à plusieurs associés.

Toutefois, pour une gestion simplifiée, la SCI reste une option plus adaptée.

Avant de faire un choix, il est conseillé d’analyser votre projet avec un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier.

👉 Besoin d’un accompagnement ? Contactez-nous ici.

Conclusion : SCI ou SASU, quel choix pour votre investissement immobilier ?

La SASU immobilière est une alternative intéressante à la SCI, notamment pour ceux qui souhaitent :

• Optimiser leur fiscalité avec l’IS et la déduction des charges et de l’amortissement. 
• Protéger leur patrimoine personnel grâce à la séparation des responsabilités.
• Gérer un projet en solo sans les contraintes de la SCI à plusieurs associés.

Toutefois, pour une gestion simplifiée, la SCI reste une option plus adaptée.

Avant de faire un choix, il est conseillé d’analyser votre projet avec un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier.

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