Introduction :

L’investissement locatif est un excellent moyen de générer des revenus passifs, mais la fiscalité peut rapidement peser sur la rentabilité. C’est là qu’intervient la SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS), une solution qui permet d’optimiser la fiscalité et la gestion d’un patrimoine immobilier.

Beaucoup d’investisseurs choisissent la SCI à l’IR par habitude, mais la SCI à l’IS offre des avantages considérables, notamment en matière d’amortissement et de gestion des bénéfices. Toutefois, pour en tirer pleinement profit, certaines stratégies doivent être mises en place.

Dans cet article, nous allons voir comment structurer et exploiter une SCI à l’IS pour maximiser vos revenus locatifs en 2025.

 Un régime fiscal avantageux pour optimiser la rentabilité

L’un des grands atouts de la SCI à l’IS est la possibilité de déduire toutes les charges liées à l’exploitation du bien, y compris :

• Les intérêts d’emprunt, qui réduisent la base imposable.
• Les frais d’entretien et de réparation, souvent négligés par les investisseurs.
• Les honoraires de gestion locative, très utiles si vous déléguez la gestion du bien.
• L’amortissement du bien immobilier, qui permet de réduire considérablement l’impôt à payer.

Contrairement à une SCI à l’IR, où les revenus locatifs sont directement imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, la SCI à l’IS permet de maîtriser l’imposition et de garder une meilleure visibilité sur la trésorerie.

👉 Pour comprendre les taux de l’IS et leur application en 2025, consultez le site de l’Administration fiscale.

 Une gestion plus souple des revenus locatifs

L’un des défis de l’investissement locatif est la gestion des flux financiers. Avec une SCI à l’IS, vous avez plus de flexibilité sur l’affectation des bénéfices :

• Vous pouvez choisir de réinvestir les bénéfices dans de nouveaux projets immobiliers sans être immédiatement taxé sur ces montants.
• Si vous souhaitez percevoir des revenus, vous pouvez opter pour le versement de dividendes, qui offrent une alternative aux revenus fonciers classiques.

Cette gestion optimisée des flux permet d’éviter l’imposition immédiate et de préparer sereinement de nouveaux investissements.

👉 Consultez cet article sur la gestion financière d’une SCI pour approfondir ce point.

1. Choisir des biens immobiliers adaptés à la SCI à l’IS

Tous les biens immobiliers ne se prêtent pas forcément à un montage en SCI à l’IS. Pour maximiser les revenus locatifs, il est conseillé de privilégier :

• Les immeubles de rapport, qui permettent de mutualiser les charges sur plusieurs logements.
• Les biens nécessitant des travaux, car les coûts de rénovation sont déductibles en SCI à l’IS.
• Les locaux commerciaux, qui offrent généralement des baux plus sécurisés et une meilleure rentabilité.

Si vous avez un projet d’achat, pensez à analyser la rentabilité nette après impôt pour voir si l’IS est réellement avantageux.

2. Amortir le bien immobilier pour réduire l’imposition

Contrairement à la SCI à l’IR, la SCI à l’IS permet d’amortir le bien immobilier et ainsi réduire le bénéfice imposable chaque année. L’amortissement se fait généralement sur 20 à 30 ans, et concerne :

• La structure du bâtiment (excluant le terrain).
• Les équipements et améliorations réalisés dans le bien.

Cela signifie qu’une partie du loyer perçu ne sera jamais imposée, ce qui augmente la rentabilité nette.

3. Utiliser la SCI à l’IS pour optimiser la transmission du patrimoine

L’un des atouts méconnus de la SCI à l’IS est qu’elle permet de structurer la transmission du patrimoine de manière plus souple que l’indivision.

Plutôt que de transmettre un bien en pleine propriété, il est possible de transmettre progressivement des parts sociales à ses héritiers, en limitant les droits de succession.

👉 Pour en savoir plus sur les stratégies de transmission immobilière via une SCI, consultez cet article sur les transmissions de patrimoine.

 Mal anticiper la fiscalité sur les dividendes

Si la SCI à l’IS permet d’optimiser la fiscalité des loyers, il faut rester vigilant sur la fiscalité des dividendes. En effet, lorsqu’un associé décide de se verser des bénéfices, il faut avoir à l’esprit que la société doit payer : 

• L’IS sur les bénéfices (15 % ou 25 %) ; 
• Le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 % sur les dividendes perçus.

Il est donc recommandé d’adopter une stratégie de réinvestissement plutôt que de retirer systématiquement des fonds.

 Négliger les obligations fiscales

Contrairement à une SCI à l’IR, la SCI à l’IS doit remplir des obligations fiscales, notamment :

• Déclarer et payer l’IS (Impôt sur les Sociétés) au taux de 15 % (jusqu’à 42 500 € de bénéfice) et 25 % (pour le surplus) ; 
• Déclarer et payer la CRL (Contribution annuelle sur les Revenus Locatifs) au taux de 2,5 % sur la base des loyers perçus au cours de l’année. 

Une gestion fiscale non maîtrisée peut entraîner des sanctions fiscales et des erreurs de déclaration coûteuses.

Conclusion : Pourquoi la SCI à l’IS est une option à considérer en 2025 ?

La SCI à l’IS est une solution de plus en plus prisée pour l’investissement locatif, notamment grâce à :

• Une imposition réduite via l’amortissement.
• Une gestion souple des revenus locatifs et des flux financiers.
• Un levier d’optimisation patrimoniale et fiscale.

Cependant, elle implique une gestion fiscale rigoureuse et la nécessité de recourir à un expert-comptable spécialisé. 

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