Vous possédez une SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR) et vous envisagez de la passer à l’Impôt sur les Sociétés (IS) ? Cette transformation peut offrir d’importants avantages fiscaux, mais elle demande une préparation rigoureuse.

Dans cet article, nous vous expliquons :

  • Pourquoi et dans quelles conditions cette transition est avantageuse.
  • Les étapes à suivre pour basculer à l’IS.
  • Les impacts fiscaux à anticiper.

Passer de l’IR à l’IS peut transformer votre stratégie patrimoniale en un véritable levier de croissance, à condition de bien en comprendre les enjeux.

 

Balance montrant le choix entre le régime fiscal IR et IS.

 

Pourquoi envisager le passage à l’IS ?

La SCI à l’IS est particulièrement avantageuse pour :

1.1. Réduction immédiate de la fiscalité grâce à l’amortissement

À l’IR, seules les charges sont déductibles. Avec l’IS, vous pouvez amortir la valeur des biens immobiliers et des travaux, ce qui réduit votre base imposable.

Exemple :

À l’IR : Vous louez un bien générant 20 000 € de revenus annuels. Avec des charges de 5 000 €, vous êtes imposé sur 15 000 €.
À l’IS : En plus des charges, vous amortissez le bien à hauteur de 8 000 €, ce qui ramène le bénéfice imposable à 7 000 €.

1.2. Optimisation des revenus des associés

Les bénéfices de la SCI peuvent être distribués sous forme de dividendes, bénéficiant d’un taux d’imposition souvent inférieur à l’IR.

1.3. Anticipation de la transmission

L’IS facilite la transmission des parts sociales en permettant une valorisation optimisée.

 

2. Quand est-il avantageux de passer de l’IR à l’IS ?

Passer à l’IS est pertinent si :

  • Vos charges fixes sont élevées : Si vos charges annuelles (travaux, intérêts d’emprunt) représentent plus de 50 % des revenus locatifs.
  • Votre patrimoine est destiné à la location à long terme : Les bénéfices réinvestis dans de nouveaux biens seront faiblement taxés grâce au taux réduit d’IS.
  • Vous prévoyez des travaux lourds : À l’IS, les travaux sont entièrement déductibles, ce qui n’est pas le cas à l’IR.

 

3. Les étapes pour passer de l’IR à l’IS

Étape 1 : Analyse préalable

Faites réaliser une étude fiscale et patrimoniale par un expert-comptable pour évaluer l’impact du passage à l’IS sur vos finances personnelles et votre patrimoine.

Étape 2 : Modification des statuts

La décision doit être prise à l’unanimité des associés. Modifiez les statuts de la SCI pour intégrer l’option IS.

Étape 3 : Déclaration au greffe

Déclarez la modification des statuts auprès du greffe du tribunal de commerce.

Étape 4 : Option pour l’IS

Remplissez le formulaire fiscal correspondant pour officialiser votre option IS auprès de l’administration fiscale.

 

Checklist illustrant les étapes pour passer d’une SCI à l’IS.

 

4. Quels sont les impacts fiscaux à anticiper ?

4.1. Plus-value professionnelle

En cas de revente d’un bien, la plus-value sera imposée comme une plus-value professionnelle, souvent moins avantageuse qu’à l’IR.

4.2. Obligations comptables renforcées

La SCI à l’IS impose la tenue d’une comptabilité complète, incluant un bilan annuel.

4.3. Taxation des dividendes

Les dividendes distribués aux associés sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 %.

 

5. Exemple pratique : Une SCI à l’IR vs à l’IS

Situation :

Revenus locatifs : 50 000 €
Charges : 20 000 €
Amortissement : 15 000 €
À l’IR : 50 000 € – 20 000 € = 30 000 € imposables (taux marginal à 30 %).
À l’IS : 50 000 € – 20 000 € – 15 000 € = 15 000 € imposables (taux IS 15 %).

Passer de l’IR à l’IS est une décision stratégique pour réduire votre fiscalité et structurer votre patrimoine.

Cette transition nécessite une étude approfondie et un accompagnement professionnel.

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